孟买:印度的所得税制度是建立在有利于无薪富人的基础上的。其中一个方面是所得税法鼓励房地产投资。许多投资者购买住宅，然后把它们锁起来。它们推高了房价，其中一些最终垄断了很大一部分住宅房地产市场。它们也让租房变得困难。这也不环保。
考虑到这些原因，激励房地产投资的所得税法需要重写。议程可能会在2月1日的临时预算中设定，然后在人民院选举后的7月提交2024-25年预算时进一步推进。在这篇文章中，我们将看看为什么需要这样做，以及政府究竟能做些什么。
看一下图表。它绘制了两条曲线。银行优先发放的住房贷款占总体住房贷款的比例，以及银行非优先发放的住房贷款占总体住房贷款的比例。
现在，在我们分析图表之前，重要的是要说明一些事情。首先，优先部门住房贷款定义为:“在大都市中心(人口100万及以上)向个人提供高达350万卢比的贷款，在其他中心提供高达250万卢比的贷款……前提是大都市中心和其他中心的住宅单元的总成本分别不超过450万卢比和300万卢比。”其余的住房贷款是非优先住房贷款。
其次，印度的住房贷款是由商业银行和住房金融公司提供的。根据国家住房银行关于2022年印度住房趋势和进展的报告，截至2022年3月，未偿还住房贷款总额为25.11万亿卢比，68%由银行分配，其余32%由住房金融公司分配。截至2023年7月1日，最大的住房金融公司HDFC与HDFC银行合并。通过这次合并，银行在住房贷款总额中所占的份额超过了80%。考虑到这一点，现在银行提供的住房贷款比过去更好地代表了印度的住房贷款市场。
该图表将HDFC提供的贷款视为2023年7月开始的银行系统的一部分。2023年11月，优先住房贷款占总住房贷款的比例为28.5%，非优先住房贷款占总住房贷款的比例为71.5%。(如果我们不考虑HDFC贷款，优先住房贷款和非优先住房贷款占总住房贷款的比例非常相似，分别为29.5%和70.5%。)这张图表清楚地告诉我们，优先住房贷款的比例多年来一直在下降，而非优先住房贷款的比例一直在上升。
这是什么意思呢?这基本上意味着更多的住房贷款被用于购买更昂贵的住房。事实上，这些百分比并没有揭示过去几年问题的严重性。
在过去三年中，银行提供的未偿还住房贷款(不考虑HDFC的贷款)的总增加额为7.7万亿卢比。其中，超过87%是非优先贷款。在五年的时间里，近五分之四的增量未偿还住房贷款是非优先级的。
显然，银行一直在为那些有能力支付更高EMIs的人提供更高价格的住房融资。人们投资于住房，沉迷于炫耀性消费(尤其是非居民印度人)——富人购买住房以炫耀财富——并将其锁定，增加了需求，推高了房价，在这个过程中，让那些想买房的人难以居住。
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建筑材料需要燃烧化石燃料。同时,公司
施工导致粉尘的产生，增加了污染。
(istockphoto)
建造房屋需要不同的材料，从钢铁、砖块、沙子、混凝土、陶瓷、塑料、玻璃，甚至大量的水，应有尽有。生产这些材料需要燃烧化石燃料。瓦茨拉夫·斯米尔(Vaclav Smil)在《世界是如何运转的》(How the World Really Works)一书中详细解释了这一点，他指出，混凝土、塑料和钢铁是人类文明赖以建立的四大支柱中的三大支柱(第四大支柱是氨)。他写道:
“所有这些的大规模生产在很大程度上依赖于化石燃料的燃烧。”他进一步指出:“高炉冶炼铁矿石需要用煤(也需要天然气)炼焦;水泥生产的能源主要来自煤尘、石油焦和重质燃料油。”水泥是“混凝土不可缺少的组成部分”。铁矿石用来炼钢。所有这些都会导致温室气体的排放。此外，施工导致灰尘的产生，这增加了污染。以孟买为例。研究公司Liases Foras的一份报告指出:“自2022年以来，孟买市政公司(Brihanmumbai Municipal Corporation)限制的年度增量建设增长了68%，从2021年起增长了142%。孟买大都市区(MMR)也显示自22财年以来增长了36%，自21财年以来增长了98%。”
现在，经历了这一切，如果买了新房并锁上，还有什么意义呢?它会导致温室气体的排放，否则这些气体可能不会排放。它会产生建筑粉尘。这导致了大量的水的使用，而这些水本来就不充足。这导致挖出的沙子比需要的多，而且考虑到很大一部分采砂没有完全有组织，这导致了非法采砂的增加。
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城市中经济适用房的供应在提升家庭经济水平方面发挥着巨大作用。但印度的经济适用房不会消失
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(薄荷)
拉古拉姆·拉詹和罗希特·兰巴在《打破常规——重塑印度经济未来》一书中谈到了拉詹作为印度储备银行行长的经历:“当拉古担任印度储备银行行长时，他最愉快的经历之一就是在他家里为印度储备银行司机、厨师、服务员和他们的家人举办年度聚会。这些工人自豪地介绍他们的孩子——一个是软件工程师，另一个是跨国银行的职员。这些家庭在一代人的时间里就从中下阶层一跃成为中上阶层，部分原因是印度储备银行在家里雇了一个人，做一份工资低但稳定的工作，有体面的住房和医疗福利。”
关键在于，城市中体面的可负担住房的可用性在提高家庭经济水平方面发挥着巨大作用。但印度的经济适用房不会消失。livemint.com最近的一篇新闻报道援引Shriram住房金融有限公司董事总经理兼首席执行官Ravi Subramanian的话说:“政府应该提高经济适用房的上限……现在，上限是450万卢比，这是相当不足的。”
在一个2023-24年人均收入预计为21.3万卢比的国家，450万卢比是一大笔钱。
此外，根据世界不平等数据库，印度统计局的数据指出，90%的印度人每月收入低于2.5万卢比。当然，城市的情况可能比整体情况好一点。
所以，即使是450万卢比，所谓的经济适用房在印度也是一种奢侈品。这在上面分享的住房贷款数据中可以清楚地看到，近年来发放的大部分贷款都是非优先贷款。在这种情况下，如果投资者和炫耀性消费者继续购买房屋，只会使情况变得更糟。
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印度目前的税收政策鼓励买房作为投资。许多有钱的人买了房子，把房子锁起来，增加了需求，推高了价格。
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印度的税收政策鼓励买房作为投资。个人的工资收入或营业收入按边际税率征税。即使不考虑高收入的各种附加费，最高边际税率也是30%。与此同时，出售住宅房地产获得的长期资本收益的税率为20%，并享有指数化福利。为了计算资本收益，指数化允许在计算购房价格以及多年来对房屋的改进时考虑通货膨胀。如果从购买日期到出售日期之间的持有时间超过24个月，出售房屋的长期资本收益就会出现。这实际上意味着，买卖房屋产生的资本利得税(一种收入形式)远远低于20%(甚至可能低于10%)。另外，两年的持有期也太低了。
这是即将到来的中期预算和全面预算需要考虑的问题。目前的条款鼓励了房地产投机，这对那些想买房自住的人来说并不好。政府应该考虑对出售房屋产生的资本利得按边际税率征税，就像现在对债务共同基金所做的那样，就像它一直对普通定期存款的利息所做的那样。
另外，如果用于购买1套或2套新住宅，只要在出售前1年或出售后2年内进行投资，就可以免征所得税，因此，想要升级住宅的人也不会受到影响。此外，这一选项可以由纳税人在其一生中只行使一次，前提是长期资本收益不超过2亿卢比。
当然，向更简单的税收制度迈进将招致那些从中受益的人(即无薪富人和特许会计师)的强烈抗议。正如乔纳森·哈斯克尔和斯蒂安·韦斯特莱克在《重新启动未来——如何修复无形经济》一书中所写的那样:“当事关紧要的事情不明显时，小团体具有特殊的优势，比如所得税税率和所得税豁免。所得税税率通常是累进的，占富人收入的比例更大，但对富人群体的所得税豁免通常要慷慨得多。”
与此同时，政府需要鼓励那些拥有住房的人，不要把房子锁起来，而是把它们租出去。在税收方面，这可以通过以较低的税率对房屋租金收入征税来实现。这也会打击那些坚持要求租客支付现金(至少部分)的房东。
当然，这只是让印度各城市的住宅房地产变得更容易负担得起的一小步，因为这个行业太复杂，太复杂，仅通过激励和税收政策是无法解决的。
印度储备银行的房价指数于6月6日发布
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第四，指数对房地产投资的帮助更大。
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政府还需要制定目前缺乏的房地产指数。印度储备银行的房价指数每三个月发布一次。到目前为止，最新的数据是2023年9月的。此外，该指数的覆盖范围仅限于10个城市。不包括海得拉巴、浦那、苏拉特等大城市。此外，没有针对各个城市的详细分类，至少在公共领域没有。
制定月度指数是很重要的。这将非常有帮助，因为人们在决定投资房地产时不会仅仅依赖道听途说，而是可以获得真实的数据。此外，需要开发计算器，使人们能够计算他们投资房地产的实际回报。目前，大多数个人计算房地产收益的方法是，用一个大数(买入时的价格)减去另一个大数(卖出时的价格)。他们没有考虑到几个重要的因素，比如金钱的时间价值、住房贷款的利息、多年来缴纳的房产税以及向社会支付的维护费用。这导致人们错误地认为房地产总是能带来丰厚的回报，而许多从2011年到2021年投资房地产的人发现情况并非如此。
Vivek Kaul是《坏钱》一书的作者。
